中古住宅内覧ポイント

間が空いてしまいましたが、

「中古中古住宅内覧ポイント～中古マンション編②」

ですが、

①では、外回り、周辺環境、共用部分などの話をしましたが、

いよいよ、室内に入っての内覧ポイントになります。

中古マンション編②　室内に入って、まずは印象

一般の方が、建築やマンションの詳しい所まで見ることは不可能だと思うので、

内部でもやはり、印象で感じる事が大事だと思います。

視覚、嗅覚、触覚(動かしてみる)などでわかることも多いです。

そして、比べるのは、自身のお宅だったり、普通に考えて、ってレベルで全然いいと思います。

視覚―明るさ

日の光が入る明るい部屋がいい、、、一般的には、、

これは、朝、昼、夕方でどんどん変わって行きますので、

1日3回内覧出来ないことを考えると、窓の大きさ、窓の向きなどで判断するしかないし、

当然、方角を把握して臨んだ方がいいです。

西日がきつい、朝日がダイニングに入るなど、よく言及されます。

一般的には、南面にリビングが配置されバルコニーがあったりしますが、

都心部や特別の景観がある場所ですと、必ずしも南にバルコニーがあるとは言い切れない場合もあります。

また、マンションの場合、考慮するのは、北側の窓はどうなっているか？です。

片廊下型なのか、階段室型なのか、中廊下型なのかで明るさは変わります。

明るくなくてもいいと言う人もいる

直射日光が入るわけではないし、紫外線は部材の劣化、色落ちを誘発します。

日光に弱い人、お年寄りは疲れやすい、夜型生活、、、など、人によって日当たり優先と言うのは変わります。

北側の部屋は寝室、納戸で特に明るい必要が無い、と考える方もいますし、

「日当たりが悪い」という方が、一般的には建物価値は下がりますので、

日が入らないデメリット分、安く買える、交渉材料になるという事もあります。

臭覚―日が入らない北側の部屋の湿気

前項では、北側の部屋は必ずしも明るくなくていい人もいると言う話をしましたが、

その分、寒い、湿気が寄るなどで、カビやすいのも北側の部屋です。

これに関しては万人が嫌だと思いますので、

ここは大事なチエックポイントだと思います。

現況販売だと目視で今までの生活によるカビなどは確認できる

リフォーム済み物件はクロスの張替えでカビなどの跡がわからなくなる

入居者が、内覧時にまだ住んでいると、タンスの裏側がわからない

など、視覚でカビなどを確認することが出来ないこともあります。

この場合、カビ臭などを確認するのもいいと思います。

こう考えると、リフォーム済みのマンションは粗が隠されている可能性がありますので、

将来、自分が住んだ時、何に気をつければいいかなども考えるためには、

既存のまま販売されている中古マンションの方が判断しやすいという事も言えます。

カビ対策は、日常の生活で、通風の確保や、内窓工事などの断熱工事で軽減することは可能ですので、

知っていれば、リフォームや家具の配置計画で予め対応できます。

なので、最低限、室内の湿気などは知っておいた方がいいです。

クロスの張替は前提条件で、その他の造作材で何を直すかでリフォーム費用が変わる

クロスの張替は、多少新しくてきれいなお宅でも、張り替えるのは前提として見ても良いかと思います。

ですと、クロスの傷や汚れ落書きは、内覧時には、さほど、気にすることは無いと思います。

改修するうえで費用が掛かるのは、フローリング、ドア類です。

フローリングの張替が必要だと、100万円リフォーム費用は変わります。

ドアは、古いお宅ですと、現場塗装の造作ドア、90年築前後から既製品ドアがある

既製品ドアでも、

・壊れている、開け閉め、鍵、ドアノブは大丈夫か？

折戸などは特に、内覧時、スルーしがちですが、壊れやすいので開け閉めの確認が必要です

襖、障子も、一応全部の開け閉めで、作動確認

等、確認して見ましょう。

意外と、ずっと住んでいる方は、動かなくなってても使わないでいると忘れていることも多いです。

ドアは、リビングガラスドアで、1か所20万円、居室のドアで15万円ぐらいかかりますので、

交換する必要があるかで、この分、加算されていきます。

サッシも一応、開け閉め、鍵のかかりを確認して見る

ただし、サッシは不具合があっても交換できない

部材交換も古いと対応できない

ガラスのみの交換も、防火戸だったり、共用部扱いになるので、確認が必要

開け閉めしずらい窓があっても、使わない、わかってて買うこともある

木枠、出窓カウンターなどの劣化も、直すだけで10万円単位で費用が掛かる

シングルガラス、アルミサッシは断熱性能が低い

サッシ、枠の劣化、断熱性能を上げる一石二鳥で内窓設置で対応することも可能です。

内窓設置は、現在補助金もあり、古いお宅だと検討の余地はあります。

ただ、これは住みながらの工事でも、生活にさほど、影響はないので、住んでみてから改めて考えるでもいいです。

→必ずしも入居前に完全にリフォームしなくてもいい工事もある

下足入れなどの造作家具

造作家具としてよくあるのが、

下足入れと食器棚、キッチンカウンター周り、電話位置の飾り棚などです。

開けてみて、使用感の確認

下足入れは、汚れやすいし、匂いなども残っていることがありますので、購入後、使えるか確認が必要です。

こちらも交換する場合は、20万円程度かかってしまいます。

取り除いて、一般家具で対応する場合も、解体処分と下地の補修などで10万円程度、かかります。

以上が、内覧時の印象で感じることの出来るチエックポイントです。

そして、手も動かして、開け閉めした方がいいです。

これらは、建築の知識が無くても普通の方でも、全然、チェックは可能です。

「既存住宅状況調査」とは、平成30年の改正宅地建物取引業法で定められた、

不動産売買時の建物状況調査のことです。

これで、不動産売買契約時の重要事項説明の対象となりました。

建築の専門家が見てくれるというメリット

今まで不動産売買には建築の専門家が助言する制度はなく、

購入した住宅を建築の専門家が調査してくれるようになった

ただ法律的には調査は義務ではない

・調査は義務ではなく制度の説明、調査の有無の明記のみに留まっています。

→　今のところ、やってもやらなくてもいいって制度になっています。

調査費用がかかってしまう

正式な調査員(建築士免許を持って、国が定める講習を受講した既存住宅状況調査技術者)が調査し、

調査報告書が作成されます。

ので、それなりの費用(10万円単位)が掛かります。

一方、この報告書が安全を保障するものでも、何らかの責任を取るものでもない。

あくまで売買時の判断基準、情報の一つでしかない。

調査費用の負担は売主？買主？

誰が、その調査費用を負担するか？

売主：売れるか売れないものに費用をかけたくない。

　　　自宅の粗探しにならないか？

買主：買うか買わないかわからない物件に、検討物件があると都度、調査をしなきゃいけないのか？

　　　購入決定後に調査を入れても遅い

というジレンマが起こり、二の足を踏む方が多いかと。

現在、不動産仲介の専属専任契約の特典として調査するビジネスモデルはある

この既存住宅状況調査を、専属専任契約を条件に不動産会社負担で行う業者もおりますが、

専属専任契約のメリットデメリットから考える必要もあります。

ただ、

リアルでは、これが中古住宅現状調査を活用する流れの一つにはなっているかと思います。

調査のみで、改修するか？それにかかる費用は？別の話

不動産の価値、価格は、改修費用も加味して検討する必要があります。

耐震基準に達するのに1000万円かかると言われたら、そもそもの不動産価格を見直す必要も出てくると思います。

その改修費用は、別の話で、

報告書を読み解いて、何をすればいいかを判断し、

改めて、リフォームの見積もりをする必要があります。

リアルでは水回りや内装改修に費用を充てたい

実際、住むまでには、水回りも直したい、壁紙も張り替えたいなど、リフォーム費用も大事になってきますが、

そこは、この既存住宅状況調査では出て来ません。

そもそも、壊れていなければ、奇麗であれば、改修したいかどうかは個人の感覚によるものが大きいです。

既存住宅状況調査で判断する耐震、老朽化の改修と水回りの交換は別に考えるのではなく、

リフォームの改修工事の一環で考えるのが当然の流れだと思います。

結局、リアルでは改修費用も含めてトータルで判断する必要はある

どこまで耐震補強などに費用をかけるか？それに見合った不動産価格か？

決められた費用の中で、水回りも直したい、内装も直したい、、、、

結局、既存住宅の状態を判断するのも必要だが、

その物件を購入するかどうか、そして、

住むためにはどのくらい費用が掛かるのかをトータルで評価する必要がある。

是非、中古物件の内覧の機会がありましたら、お声がけください！！

既存住宅現状調査ではない、報告書は作成しないことにはなりますが、それで無料で対応できます。

中古物件は、築浅物件から、古い物件まで千差万別あり、

それにあった評価、判断をご助言、見積、リフォーム工事をいたします。

築浅物件は、老朽化、耐震的な問題はないが、でも、水回りぐらいは改修したい、

新耐震基準に満たないお宅でも、古民家風に住みたい、

本当に危険なところから、優先的に補強して耐震費用対効果をあげたい。

など、お客様のニーズに合わせて、

既存住宅現状調査を踏まえて、ご提案いたします。

20年近く、建築の立場から、中古マンションの購入のお手伝いをしてきた経験で、

内覧時、どこを見ればいいのか？

何に気をつければいいのかをまとめてみました。

マンションと戸建てでは若干違いますので、

第一弾は、中古マンション編①、外観、共用部です。

中古マンション編①　外観、共用部

外観、共用部は見た第一印象が大事です。。。当たり前？

何より、住宅内部は自分の意志で改修できますが、外観や共用部は、あなた個人ではどうしようもありません。

管理組合が管理し、直すのにも管理組合の評決が必要なので、

見た印象、そのままの評価になります。

場合によっては、共用部が汚い、整理がされてないと、そのまま中古マンション自体の価値にも影響します。

廊下に個人のものや自転車などが放置されていたり、郵便受け、掲示板などが、

広告などで散らかっていたら、治安的にも不安を感じるかもしれません。

毎日、通勤通学、外出で、廊下からエレベーター、エントランスを通るので、

毎日、嫌な感じで使いたくないですよね。なんなら、気持ちのいい空間がいいですよね。

防犯

マンションの防犯レベルも、個人ではどうしようもありませんね。なので、確認しておく必要があります。

防犯カメラや防犯ライト、夜間の照明の照度も大事ですので、内覧は昼と夜、少なくとも夜にも外観だけでも、

確認しに行くのがいいでしょう。

日中と違って、意外と、薄暗かったり、住人や通行人の死角になるような暗がりがあるかもしれません。

オートロック玄関

90年代以降のマンションであれば、ほとんどエントランスがあり、

そこにはオートロック式の自動ドアがあるパターンになりますが、

集合団地タイプのマンション群や、70年代ぐらいの築50年近いマンションですと、階段を中心に、上がっていくタイプでは、

オートロック自動ドアが無いパターンもあります。

その場合、管理人さんもエントランスが無いのでその場にいないという事にもなりますが、

それで防犯上、劣るとかはあまり考えなくてもいいかもしれません。

片側廊下で無い分、プライバシーも保てますし、風通しのいい部屋にはなります。

駐車場・駐輪場

古いマンションだと、戸数分の駐車場が無かったり、

敷地が狭いと、昇降式の駐車場だったりもあります。

侵入経路も含めて、台数、空きの確認をしましょう。

ただ、複数台の車所有の場合もありますので、敷地内だけでなく、近隣に月極駐車場はあるかを確認するのもいいです。

駐輪場は、これも防犯的な観点でも見ておく必要があります。

接道

案外、大きな通りに面しているマンションですと、いきなり大通りだと、逆方向に行けなかったり、

出入りが大変だったりします。

大きな通りから1，2本、道路を入るぐらいが、交通量も少なく安全ですし、静かですし、

交差点で左右どちらの方向にも行けるというメリットはあります。

外壁面の痛み

マンションはなぜ、タイル張りが多いのか？

それは、タイル張りは塗装よりメンテナンス費用が掛からないからです。

マンションなどの高層ですと、足場代も馬鹿にならないので、メンテナンス回数を減らすためにもタイル張りが多いです。

タイル張りでない外壁の場合は、それだけ塗装のメンテナンス回数が増えて、維持費の費用が掛かるとも言えます。

また、色によっては、白い塗装のマンションは、汚れ＝古さ、を感じることがあるかもしれません。

30年以上のマンションでは、もうそろそろ、タイルのメンテナンスで、部分的な剥がれなどの補修に入ることもあります。

それがなされているかどうかも、見てもいいかと思います。

また、宮城県ですと、震災の影響でヒビや歪の被害があったりましたので、

マンションの耐震性の確認も含めて、どこをどのぐらいの費用で直したかなど、管理組合に確認するのもいいでしょう。

廊下など共用部の仕上げ

外装はタイル張りが多いと言いましたが、逆に、足場のいらない廊下やバルコニー内は、雨などの影響も少ないので、

建設コストを抑えるため、塗装だったりもします。この辺は、清掃がされているか程度を見ればよいかと思います。

床は塗装よりは、外部歩行用の長尺クッションフロアなどが張られていると、奇麗に保たれるかと思います。

なお、共用部の清掃に関しても、管理費からその費用が出ますので、住人の負担です。

毎日、掃除すると奇麗ですが、その分、費用は掛かってますので、頻度とのバランスが重要かと思います。

エレベーターの古さ

エレベーターは、一応、機械設備になりますので、老朽化や古い型となると、マンションの寿命と比べると、

数回、架け替えなどが発生します。

こちらも、基本、修繕積立費で賄われますが、新しい方がいいに越したことはないかと思います。

以前、死亡事故なども起こっておりますので、メンテナンス体制も、一応、見ておきましょう。

各戸の玄関ドア

実は、各戸の玄関ドアは、共用部です。防火設備にもなっていますので、勝手に交換などは出来ません。

塗装も、外観として色を合わせていますので、外面は出来ませんので、剥がれてたりしても個人で直すことは出来ません。

内側だけ塗装することはあるかもしれません。

管理会社、管理人

マンション管理は自治ですが、管理業務は、ほとんどのマンションで外部の管理会社に委託しています。

管理業務としては、管理人、清掃、管理人室の維持、エレベーターなどが主なものです。

管理組合は、住人から選定された理事によって運営されますが、その理事会で、管理委託会社を決めます。

管理会社をどこにするか、都度、検討している管理組合は、コスト意識がある管理組合だと思います。

マンションのデベロッパーと同じ同族の会社が管理していたとすると、

もしかしたら、管理会社の検討をしていない可能性もあります。

管理費は、そのまま住民の頭割りになりますので、コスト意識がある管理組合かなどもそこでわかります。

それで言うと、

管理人は、常駐、なんなら24時間体制の方が安心かもしれませんが、その分、管理費はかかります。

管理人が隔日だったり、工夫されてるマンションもあります。

私的理想は、住人がほとんどいない、日中にいて、5時に退所してしまうよりは、

朝夕だけいてくれたり、夜も9時ぐらいまでいてくれれば、コミュニケーションも、防犯上も安心なのかなっとは思いますが、

そういう管理体制の管理会社は、見たことは無いです。