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中古住宅内覧ポイント

中古住宅内覧ポイント~戸建て編③室内は印象から

 

内部に関しては、以前のマンション編と大差はないです。

大きなポイントは、

・窓を交換できるか出来ないか?

・床は防音フローリングではないが張り替え自体は大変

ってところです。

 

戸建て編③ 室内に入って、まずは印象

一般の方が、建築の詳しい所まで見ることは不可能だと思うので、

内部でもやはり、印象で感じる事が大事だと思います。

視覚、嗅覚、触覚(動かしてみる)などでわかることも多いです。

そして、比べるのは、自身のお宅だったり、普通に考えて、ってレベルで全然いいと思います。

 

視覚―明るさ

日の光が入る明るい部屋がいい、、、一般的には、、、

これは、朝、昼、夕方でどんどん変わって行きますので、

1日3回内覧出来ないことを考えると、窓の大きさ、窓の向きなどで判断するしかないし、

当然、方角を把握して臨んだ方がいいです。

西日がきつい、朝日がダイニングに入るなど、よく言及されます。

一般的には、南面にリビングが配置されバルコニーがあったりします。

住宅団地の配置形成によっては、方角が45度くらいずれて南側を考えていることもありますので、

地図でも確認した方がいいです。

基本的には、リビングで大きな窓がある面を南面として考えていいと思います。

 

明るくなくてもいいと言う人もいる

直射日光が入るわけではないし、紫外線は部材の劣化、色落ちを誘発します。

日光に弱い人、お年寄りは疲れやすい、夜型生活、、、など、人によって日当たり優先と言うのは変わります。

北側の部屋は寝室、納戸で特に明るい必要が無い、と考える方もいますし、

「日当たりが悪い」という方が、一般的には建物価値は下がりますので、

逆に言うと、日が入らないデメリット分、安く買える、交渉材料になるという事もあります。

 

臭覚―日が入らない北側の部屋の湿気

前項では、北側の部屋は必ずしも明るくなくていい人もいると言う話をしましたが、

その分、寒い、湿気が寄るなどで、カビやすいのも北側の部屋です。

これに関しては万人が嫌だと思いますので、

ここは大事なチエックポイントだと思います。

現況販売だと目視で今までの生活によるカビなどは確認できる

リフォーム済み物件はクロスの張替えでカビなどの跡がわからなくなる

入居者が、内覧時にまだ住んでいると、タンスの裏側がわからない

など、視覚でカビなどを確認することが出来ないこともあります。

この場合、カビ臭などを確認するのもいいと思います。

こう考えると、リフォーム済み物件は粗が隠されている可能性がありますので、

将来、自分が住んだ時、何に気をつければいいかなども考えるためには、

既存のまま販売されている方が判断しやすいという事も言えます。

カビ対策は、日常の生活で、通風の確保や、内窓工事などの断熱工事で軽減することは可能ですので、

知っていれば、リフォームや家具の配置計画で予め対応できます。

なので、最低限、室内の湿気などは知っておいた方がいいです。

ただこのようなカビなどの湿気は、やはり、冬と夏では全然、感じ方が変わります。

冬に購入を決め、最初の夏に凄い湿気がある、カビが生えるなどを知ることもあるかもしれません。

 

クロスの張替は前提条件で、その他の造作材で何を直すかでリフォーム費用が変わる

クロスの張替は、多少新しくてきれいなお宅でも、張り替えるのは前提として見ても良いかと思います。

ですと、クロスの傷や汚れ落書きは、内覧時には、さほど、気にすることは無いと思います。

改修するうえで費用が掛かるのは、フローリング、ドア類です。

 

フローリングの張替が必要だと、100万円リフォーム費用は変わります。

今ですと、上張りフローリングと言って、1.5mm程度のフローリングを上から張るという改修方法もありますが、

90年代以降の家は、バリアフリーが進んでいて、廊下と個室の境界も敷居が無いお宅がほとんどですので、

この薄いフローリングでもドアの隙に入るかどうかなどの問題もあります。

 

階段は上張りだけでいいか架け替えが必要か

造作のリフォームで一番厄介なのは階段です。

古い場合でも出来れば上張りリフォームで対応可能な物件がどうかがポイントになると思います。

急こう配などでも勾配を緩くする架け替えなどは空間の制限がありほぼ出来ない家が多いです。

 

【階段の上張りリフォームをした現場の施工例】

 

 

ドアは、古いお宅ですと、現場塗装の造作ドア、90年築前後から既製品ドアがある

既製品ドアでも、

壊れている、開け閉め、鍵、ドアノブは大丈夫か?

折戸などは特に、内覧時、スルーしがちですが、壊れやすいので開け閉めの確認が必要です

襖、障子も、一応全部の開け閉めで、作動確認

等、確認して見ましょう。

意外と、ずっと住んでいる方は、動かなくなってても使わないでいると忘れていることも多いです。

ドアは、リビングガラスドアで、1か所20万円、居室のドアで15万円ぐらいかかりますので、

交換する必要があるかで、この分、加算されていきます。

 

サッシも一応、開け閉め、鍵のかかりを確認して見る

90年代築の物件でも、近年の3,4回ぐらいの地震を受けていますので、

多少なりとも新築時よりは歪んでいることが多いです。

住む分には問題ない歪でも、サッシの開け閉めでは、多少の歪で、

動きが悪い、鍵がかからなくなったなどは起こりえます。

サッシは不具合があると交換には相当の費用が掛かる

部材交換も古いと対応できない

ガラスのみの交換は可能

開け閉めしずらい窓があっても、使わない、わかってて買うこともある

木枠、出窓カウンターなどの劣化も、直すだけで10万円単位で費用が掛かる

シングルガラス、アルミサッシは断熱性能が低い

2024年だと、サッシ交換でも「先進的窓リノベ」補助金事業で補助金がありますし、

サッシ、枠の劣化、断熱性能を上げる一石二鳥で内窓設置で対応することも可能です。

ただ、これは住みながらの工事でも、生活にさほど、影響はないので、住んでみてから改めて考えるでもいいです。

必ずしも入居前に完全にリフォームしなくてもいい工事もある

 

下足入れなどの造作家具

造作家具としてよくあるのが、

下足入れと食器棚、キッチンカウンター周り、電話位置の飾り棚などです。

開けてみて、使用感の確認

下足入れは、汚れやすいし、匂いなども残っていることがありますので、購入後、使えるか確認が必要です。

こちらも交換する場合は、20万円程度かかってしまいます。

取り除いて、一般家具で対応する場合も、解体処分と下地の補修などで10万円程度かかります。

以上が、内覧時の印象で感じることの出来るチエックポイントです。

そして、手も動かして、開け閉めした方がいいです。

これらは、建築の知識が無くても普通の方でも、全然、チェックは可能です。

中古住宅内覧ポイント~戸建て編②外見、、、外観

ついつい印象で見がちな外観も、

じっくり、広い外壁も、拡大鏡ででも見る勢いで見れば、わかることが多いです。

 

中古住宅内覧ポイント~戸建て編②外見、、、外観

 

外壁面

広く見ると何でもないように見えますが、何十年も雨風、日光に当たれば劣化、変色は起きています。

ポイントとしては、塗装で直るか?塗装では追いつかないか?です。

 

外壁は水が浸透したりして浮いているところはないか?

浮いて劣化していれば、塗装しても戻らないので、部分的にでも外壁の上張りなど必要かもしれません。

コーキングがひび割れているか

コーキングがひび割れていても直に雨水が入るなどのことは無いと思いますし、

塗装するときに、コーキングの打ち直しも可能ですので、表面の工事で直ります。

地震の被害

ひび割れ、隙が空いていれば、大きさに依ってコーキングで埋めるか、

補強、外壁の張り替えが検討が必要です。

古いお宅でモルタル仕上だと、ひび割れから次の地震で脱落することもあり得ますので、

検討した方がいいと思います。

 

BeforeAfter

 

屋根

屋根は下から見上げても見えないことが多いです。

劣化の具合を確認するには、劣化の具合は同程度と考えて、1階の下屋や玄関屋根などを、

見えるところを見て、同程度、劣化が進んでいると判断するしかないです。

金属屋根:錆びて穴が開く前には塗装しないと戻すのは大変です。

フルベスト(コロニアル):色落ちや劣化は10年しないうちに進みます。

思っている以上に早いサイクルで塗装する必要が出るかもです。

瓦:メンテナンス的に言えば30年は必要ないかもですが、ただ改修するときは塗装ではなく、

葺き替えになりますので、その時、費用が掛かります。

 

玄関回り

ポーチ柱の劣化、玄関回りが装飾壁だと、傷んでないか?

ポーチタイルは剥がれてないか?など見られます。

 

樋などの付属部材

ちゃんと樋が機能しているかは、実際に雨が降らないとわからない部分も多いです。

ですので、内覧が雨の日などになればより良いかもしれません。。

軒樋の逆勾配やつまり等がないか、雨染みなどで確認するといいでしょう。

外部フードなども樹脂製だと割れていたり、金属製だとサビがまわっていないか確認できます。

 

外部設備

外部周りに面倒な設備は無いか?

オイルタンク、ソーラーなど使わなくなった設備など確認しましょう。

 

物置、カーポート

物置はいるいらないも含めて使えるものなのか?確認。

カーポートはあると便利ですが、塩ビ製の屋根などは劣化してるかもしれません。

だと、簡単に割れることがあります。

 

敷地回り

建物周りには処分に困って捨てられずに残材が残っていることが多いです。

(古い家具や鉢、タイヤ、粗大ごみになるようなものなど)

その処分を確認した方がいいでしょう。

敷地回りは、

・防草シートに砂利敷や土間仕上だと便利です。

・土だったり芝だと、雑草が生えてくることはあります。

冬などに見ると雑草などがわからないので、仕上げで判断することになります。

・敷地内の水捌けはどうか?

これも雨の日じゃないと確認できないのですが、イメージして見るのがいいでしょう。

 

などですふが、

中古住宅なので、劣化してるのも当然ですし、

日々、メンテナンスが必要なのはみな一緒です。

ずっとお手入れをしていないお宅などでしたら、購入時に塗装など必要かもしれません。

外回りにお金がかかってもしょうがないのですが、

その分、

・中古価格でどう加味されているのか?

・住宅ローンに改修費用もいくら乗せた方がいいか?

などは、購入決定の指標にはなるかと思います。

中古住宅内覧ポイント~戸建て編①外見、、、敷地周辺環境

気になる物件があった時、内覧を希望すると思いますが、

まずは営業担当と会う前でも地域、コミュニティーは自分で見まわることも出来ますし、

道順などの確認で行きしなに色々考えることが可能です。

敷地についたら、町内会、番地区画をぐるっと回るのもいいでしょう。

 

戸建て編① 外見、、、敷地周辺環境

 

どのような観点で、あなたは中古住宅の立地を見ますか?

土地柄はわかっていても、どんな立地がいいのか?住まないとわからない部分も多いです。

確認する部分としては、

 

子供がいれば、当然、通学路ですが。。。

でも、小中学校は多少遠くてもその地域にありますが、

高校、大学と進学すれば、最寄りの学校でいいのか?希望校があるなら、どのように通学するのかも確認してょうがいいでしょう

 

大通りに近いと、便利に見えて、実は落ち着かない

閑静な環境を求めるなら、住みたい地域の大通りから2,3本道路を入った環境がいい

子供の飛び出しなどの交通安全的にも前面道路は交通量が少ない方がいい

 

角地は開放的だがプライバシーは悪い

 

南道路は、ぱっと見は明るいが、開放的過ぎると庭も含めてプライバシーはよくない

ちなみに、僕が好きな接道は西側道路北入口

ちょっと敷地内を歩いて、朝日を背に受けて道路に出ることになるので

 

隣接地は10年後、建て替えなどで変化しそうか?

公園や川、山などですと変化はないと思いますが、空き地だと、後々何が建つのかはわからない

特に街中だと、高い建物もありえる。同地域にどのぐらいの建物が建つ可能性があるかは、周囲の建物を見て判断できます。

 

※専門的な話をすると、その物件の図面などで、接道、隣地境界なども確認するといいでしょう。

接道

住宅団地など整備された土地や、公道(県道、市道)に接していれば、

特に問題はありません。一応、境界杭など確認しましょう。

位置指定道路、私道の場合、接道要件(幅4m以上の道路に2m以上接する)を満たしているか?

築40年程度ですと新築時確認されていますが、、古い物件は当時どのように扱ったかは誰もわかりません。

場合によっては、後々、その敷地で建て替え時、セットバックなどの対応が必要です。

ただ、この接道要件を満たしていない物件は、同時に、

建て替え不可の土地として、その分、安く売りだされている場合もあります。

 

中古住宅内覧ポイント~中古マンション編④

③では、住宅設備機器の中でも、特に水回りについて言及しましたが、

今回は、電気、通信設備、その他について、分けてチェック項目を上げたいと思います。

ここは、本当に、見逃しがちです。

実は現代生活の大きな部分を占める、TV関連や、ネット環境などに影響しますので、

実際は、大事なところですね。

 

中古マンション編④ 20年で大きく変わったメディア、ネット環境

 

 照明器具

スイッチと照明の位置関係は確認するぐらいでいいと思います。

まず、電気が点かないってことは無いとは思います。

 

後付けのシーリングライト

電気屋さんで買ったシーリングライトなどの照明器具は基本的には、住人のものではあります。

でも、シーリングライトや和室の吊下げ照明などは置いて行っちゃう人も多いです。

いるいらないを引渡し前には伝えた方がいいです。

自分たちで使わない、新しく買うのであれば明け渡し時に持って行くように言わないと、

残っていたりすることがあるので、この場合、捨てるのは買主になってしまいます。

ただ、引っ越し早々、照明器具も買ってない場合は、取り急ぎの照明としては使えるんですけどね。

 

 

ダウンライトや直付け(電気配線で繋いでいる)照明

ダウンライトや直付け照明は、そのまま残りますが、電球タイプですと、LED電球に変えればよいかと思います。

キッチンの手元灯、洗面化粧台の照明は、蛍光灯の場合も多いです。

一応、蛍光灯型のLED照明もあるので、そのままでもLEDに交換することは可能ですが、

機器自体を交換したい場合は、電気工事になりますし、

洗面化粧台の照明は一体になっているので、洗面化粧台を交換しないと、

照明部分だけの交換は出来ないです。

 

〇予め照明設計が出来ればこのようなリフォームも可能です

90年代頃までよくあったマンションのキッチン照明

現代風にオープンキッチンにした場合の照明計画

 

 

 

20年で随分変わったメディア、通信機器

ここ20年で、生活で一番変わったのが、このメディア、通信機器です。

20年程度前の物件でも、今の生活に対応しない可能性もありますので、ご自身の通信環境を想定して、

見た方がいいです。

 

テレビの位置を想定して見る

20年前とは、想定されるテレビ画面の大きさは変わっています。

昔は部屋の角に置きましたが、今は幅1mを超えるので、壁面に設置することが多いです。

どの壁面に設置するか想定して見た方がいいです。

その場合、テレビの接続、コンセントはあるか確認しましょう。

 

BSアンテナがあるのは90年代築ぐらいから

当然、アンテナ類はマンションの場合、集中アンテナになっています。

BSもあるのか、CSも見られるタイプか確認しましょう。

地域によっては、ケーブルテレビの地域もあります。

この場合、地域によってはBSを見るのは有償になったりします。

バルコニーにBSパラボラアンテナを設置することもありますが、別配線で室内に引き込む必要がありますし、

向ける方向が決まっているのでそれも確認した方がいいです。

なお、TVアンテナの差し込み位置は簡単に移動できませんので、

場所を変えたい場合は、新規での配線や延長線で取り回すことになります。

 

電話モジュラーの場所は光回線、LANのシステムに影響します

戸建てと違って、マンションの光回線は、マンション本体の受信装置に繋がれ、

個別へは既存の電話配線を利用して分配しています。

ですので、光回線に申し込んだ場合、既存のモジュラーの位置にルターを置いたり、

そこに、LAN、無線LANが来ることになります。

元々住んでいた方が、ご高齢とかで光回線を使っていなければ、

どのようにすればいいか、確認した方がいいでしょう。

 

その他の電気設備、分電盤の確認

エアコンの設置やIHクッキングヒーターの利用によって、

ご家庭で使う電気量も30年で大きく変わっています。

戸建ての場合は、必要に応じて契約アンペア数を上げることは出来ますが、

マンションの場合、共用で1本、引き込み線があり、それを個別で分配しているので、

各戸でアンエア数を上げるといつか、共用の引き込み線のキャパがオーバーすることがあります。

そのため、管理組合でアンペア数を管理しているマンションもあり、簡単に上げられないことがあります。

特に、IHクッキングヒーターにしたいというご要望の場合は、管理組合の対応を確認する必要があります。

 

 

マンションって、一見、画一的に見えますが、

マンションによって意外と大きく違っていることがあります。

そのパターンを考慮すると、まだまだチエックする項目は出て来ます。

・鍵交換ってどうなるの?

・ガス栓、ガス暖房がある場合

・オール電化のマンションの場合、それが古いタイプの場合

・集中排気の換気設備の場合

・水回りの防火壁

・震災によるダメージ

、、、、

などなどで、あとは個別に判断することにはなります。

 

全てが要望通りにそろうことも難しいかもしれませんが、

買う前に対応可能か対応できないか諦めるかなど、わかった上で購入決定をした方が健全だとは思います。

 

 

中古住宅内覧ポイント~中古マンション編③

①、②っとどんどんと内覧も中へ入って来ましたが、

次はもっと詳しく見てみたり、触ってみたり、動かしてみたりする作業に入ります。

 

中古マンション編③ 水回りと言うもの

 

つい一般の人は、内覧と言っても、ウロウロ歩き回るぐらいで、ジロジロ見ちゃ悪いとかで、

本質の部分を見落としがちです。

パット見はきれいで問題なさそうだが、

触ってみたり、動かしてみたりすることで、不具合がわかるのが、「住宅設備機器」と言うものです。

ここからは、印象ではなく実働や機能しているかをチェックする必要があります。

これは、現在、住んでいるお宅の内覧でも同じですが、

今も住んでいるので問題ないのでは?っと思いがちですが、長年住んでいると、

不具合に慣れて、本人もわかっていないこともありますので、

住人に聞くとか、許可を取ったら、作動して見るという事が大事です。

ちなみに、この「住宅設備機器」と呼ばれるものは、

一般的にはキッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、洗濯置き場、給湯器などを言いますが、

ここでは、もっと広げて、

電気機器、スイッチ、換気扇、インターフォンなど、電気で動くものなども含めて確認するといいでしょう。

 

水回りは耐用年数はまずは10年、以降はいかに長く使うか?購入後数年でダメになるケースも

水回りは耐用年数があります。

それは常に水に触れているので、ゴムなどのパッキンは硬化し、その隙間から滲み出る水分で、

サビがまわり始めるからです。

交換部材も10年をめどに供給終了となることが多いので、部材では直せなくなります。

築10年以上だったら、使用感も強いことを考えると、

どんなにきれいでも購入時にリフォームすることをお勧めします。

その費用も資金計画に入れて考えた方がいいでしょう。

 

キッチンのポイントは水栓、換気扇、シンク下

パット見は綺麗かもしれません。それは、使ってる時にも表面だけは拭くからです。

劣化を見るには普段触らない所を見るのがいいです。

水栓:パッキンが硬化すると水がにじみ出て来て、内部の鉄部を錆びさせます。

ほっておくと、交換するのに破壊する必要が出て来ます。

換気扇、レンジフード;内部に落ちない油汚れや、これを落とそうとして、塗装が剥がれてることがあります。

シンク下:調味料の汚れや水漏れなどで劣化してることがあります。

底板がべニア板でしたら、奇麗にすることは出来ません。

コンロ:コンロこそ、グリルまで使っていれば、使用感はそのまま残ります。

一般的なビルトインコンロですべてのシステムキッチンに対応出来ますので、交換前提でもいいと思います。

IHクッキングヒーターに変えたい場合は、専用配線が必要ですので、分電盤からの経路を確認する必要がありますが、

リフォーム時でしたらほぼ配線可能です。

ただ、電気容量を上げる必要があり、そこは管理組合に確認した方がいいです。

マンションによっては、全体の容量を管理していることもありますので。

冷蔵庫置き場:置く予定の冷蔵庫の大きさで寸法を確認しましょう。

 

これらのキッチンの部材は、部分交換も可能ですが、解体のリスクがあります。

一見、奇麗そうなキッチンでも、外してみるとサビがまわっていることが多い。

前日まで使えてても、交換した方がいいです。

サビがまわってて外れず、結局、サンダーで破壊して取り外した様子

 

浴室は、排水口、浴槽の裏、鏡などが掃除では綺麗にならない

住んでいるお宅で、内覧時に排水口まで見るのは難しいと思いますが、

築10年以上のお宅では、この辺の汚れは落ちないレベルになってると想定した方がいいでしょう。

ポリカの浴槽や人造大理石でも、変色などがあれば、使用感は残りますし。

水栓もキッチンと同じで単体で交換するのは困難です。

キッチンと違って、ユニットバスは、部分交換はほぼ不可能です。

 

ユニットバスを大きくするには周りが大事

ユニットバスを大きくしたいというご要望も多いですが、

当然、大きくすると、周囲の部屋側に壁を押し出す必要があります。

その空間があるか?壁の造りは取り壊し可能か?など、確認する必要があります。

間取り図でも確認できますが、実際は、ユニットバスの裏側の構造を確認して、

施工可能か判断します。

 

トイレ、洗面化粧台も同じです。見た目は綺麗でも裏側は劣化してます

特に、洗面収納やトイレは使用感が残りやすいので、10万円台から交換可能なので、

悩まずに購入時に交換した方がいいでしょう。

洗面化粧台は、カウンタータイプなど、大きいのがついていたりしますが、

同じタイプで交換すると50万円かかりますが、妥協して、セットの洗面化粧台だと10万円台で交換可能です。

 

洗濯機は、基本的にはそのまま使えるはずですが、洗濯機パンは劣化してるかも

今の斜めドラム式洗濯機は、大きいから置けないかも、っと思われるかもしれませんが、

今も洗濯機の足回りは、60cm×60cm角で同じです。

なので、置く分には問題が出ることはありません。

細かく測ると、給水栓の高さ、排水口の位置などでフィットしない場合もありますが、

これらは、後付けの給水高さを変えるものや、下に敷くブロックなどで対応可能です。

しかし、洗濯機パン、排水口周りは、劣化、変色していたり、隙間にゴミが溜まる構造は、

嫌ですとパンを交換することも考えた方がいいでしょう。

ユニットバスや洗面化粧台に目が行きがちで、後回しにしてしまうことが多いです。

なお、現在では、洗濯機パンではなく、直接つなぐ方法もありまして、その方が、ゴミが溜まらないという事で、

新築の主流にはなっていますが、

リフォームで洗濯機パンから、直接置く方法に変更すると、床から交換する必要がありますので、

10万円以上かかることがあります。

 

給湯器はガス供給が止まっていれば作動で判断できない

今も住んでいるお宅だと、当然使っているので、何の問題も無いのですが、

半年程度でも空き家が続くと、サビがまわったりして作動しなくなることはあります。

どのくらいの期間、人が住んでいないか確認する必要があります。

なお、給湯器も耐用年数が10年程度で、あとはいつ壊れてもおかしくない状況で、

20年使えたなどとなるぐらいです。

住んでから、急に壊れては、1週間単位でお湯が使えなくなることもありますので、

設置から10年経っていたら、マンション購入時に交換することを想定した方がいいと思います。

 

スイッチ、電気の作動

基本的には、住んでいるうちに電気の配線が切れるという事はまずないのですが、

どのスイッチでどの電気が点くのか?ぐらいはチエックしてもいいでしょう。

もしかしたら、何のスイッチかわからないものも出てくるかも。

 

換気扇はどのスイッチで点くか?

トイレスイッチと連動だと、連動を分けるには配線工事が必要ですし、

浴室換気扇と連動かによっては、ユニットバスの交換時は、

2室同時換気など選ぶ必要があります。

 

 

キッチン周りの照明、スイッチ、コンセント、給湯器操作盤の確認

照明のスイッチはあるのかないのか?それによっては、キッチン手元灯の交換にも影響します。

今はLED照明が基本ですが、ほんの10年前でも蛍光灯が付いていることがあります。

LED照明だと、非接触のセンサースイッチなども選べるので、交換するならその方がいいですよね。

また、キッチン周りにコンセントが無いと、キッチンでのフードプロセッサー、泡だて器などは使えません。

 

スイッチ、コンセントを増やしたい、移動したい場合は、タイル面だと、キッチンパネルなどでの復旧で、

リフォームで可能ですが、復旧に費用が掛かります。

 

マンションのインターホンは交換できない

マンションの場合は、エントランスにカメラがあり、その画像が見られたり、

開閉スイッチが付いているTVインターホンが設置されたりしていますが、

変色などで使用感が残っていたり、古かったもしますが、

これを交換するのは相当な手間がかかります。

マンション独自のシステムで構築され、自火報などとも連携していたりするので、

これは、一般的にはマンション全体で全戸一斉に交換工事をするなどで交換するしかありません。

 

インターホンは場所の変更も難しい

そのまま使うにしても、間取り変更で移動させたいと思うかもしれません。

オープンな部屋にしたい場合、インターホンの付いている壁を無くしたいなどのご要望もあります。

ただ、移動も難しいです。

上下の階で、上下に配線されていたりするし、

自火報の配線も入っていれば、全ての配線を伸ばしたりしないといけなくなります。

この複雑な配線をいじるのは難しいです。

マンションの自火報管理などで入っている業者に頼めば、出来ないことはないでしょうが、移動だけで、

10万円以上かかるとは思います。

 

 

などなどです。

水回りは、10年で節水技術や、汚れずらい構造、素材などは、日々発達しています。

水回りだけでも最新の設備に出来れば、現代生活を取り入れたまま、

古い造りのマンションでも現代生活を享受できるという事もありますので、

築10年以上のマンションであれば、水回り交換を前提で資金計画を立てるのがいいと思います。

ですと、逆に水回りのチェックなんかは必要ないかもですね。

中古住宅内覧ポイント~中古マンション編②

間が空いてしまいましたが、

「中古中古住宅内覧ポイント~中古マンション編②」

ですが、

①では、外回り、周辺環境、共用部分などの話をしましたが、

いよいよ、室内に入っての内覧ポイントになります。

 

中古マンション編② 室内に入って、まずは印象

一般の方が、建築やマンションの詳しい所まで見ることは不可能だと思うので、

内部でもやはり、印象で感じる事が大事だと思います。

視覚、嗅覚、触覚(動かしてみる)などでわかることも多いです。

そして、比べるのは、自身のお宅だったり、普通に考えて、ってレベルで全然いいと思います。

 

視覚―明るさ

日の光が入る明るい部屋がいい、、、一般的には、、

これは、朝、昼、夕方でどんどん変わって行きますので、

1日3回内覧出来ないことを考えると、窓の大きさ、窓の向きなどで判断するしかないし、

当然、方角を把握して臨んだ方がいいです。

西日がきつい、朝日がダイニングに入るなど、よく言及されます。

一般的には、南面にリビングが配置されバルコニーがあったりしますが、

都心部や特別の景観がある場所ですと、必ずしも南にバルコニーがあるとは言い切れない場合もあります。

また、マンションの場合、考慮するのは、北側の窓はどうなっているか?です。

片廊下型なのか、階段室型なのか、中廊下型なのかで明るさは変わります。

 

明るくなくてもいいと言う人もいる

直射日光が入るわけではないし、紫外線は部材の劣化、色落ちを誘発します。

日光に弱い人、お年寄りは疲れやすい、夜型生活、、、など、人によって日当たり優先と言うのは変わります。

北側の部屋は寝室、納戸で特に明るい必要が無い、と考える方もいますし、

「日当たりが悪い」という方が、一般的には建物価値は下がりますので、

日が入らないデメリット分、安く買える、交渉材料になるという事もあります。

 

臭覚―日が入らない北側の部屋の湿気

前項では、北側の部屋は必ずしも明るくなくていい人もいると言う話をしましたが、

その分、寒い、湿気が寄るなどで、カビやすいのも北側の部屋です。

これに関しては万人が嫌だと思いますので、

ここは大事なチエックポイントだと思います。

現況販売だと目視で今までの生活によるカビなどは確認できる

リフォーム済み物件はクロスの張替えでカビなどの跡がわからなくなる

入居者が、内覧時にまだ住んでいると、タンスの裏側がわからない

など、視覚でカビなどを確認することが出来ないこともあります。

この場合、カビ臭などを確認するのもいいと思います。

こう考えると、リフォーム済みのマンションは粗が隠されている可能性がありますので、

将来、自分が住んだ時、何に気をつければいいかなども考えるためには、

既存のまま販売されている中古マンションの方が判断しやすいという事も言えます。

カビ対策は、日常の生活で、通風の確保や、内窓工事などの断熱工事で軽減することは可能ですので、

知っていれば、リフォームや家具の配置計画で予め対応できます。

なので、最低限、室内の湿気などは知っておいた方がいいです。

 

クロスの張替は前提条件で、その他の造作材で何を直すかでリフォーム費用が変わる

クロスの張替は、多少新しくてきれいなお宅でも、張り替えるのは前提として見ても良いかと思います。

ですと、クロスの傷や汚れ落書きは、内覧時には、さほど、気にすることは無いと思います。

改修するうえで費用が掛かるのは、フローリング、ドア類です。

フローリングの張替が必要だと、100万円リフォーム費用は変わります。

ドアは、古いお宅ですと、現場塗装の造作ドア、90年築前後から既製品ドアがある

既製品ドアでも、

壊れている、開け閉め、鍵、ドアノブは大丈夫か?

折戸などは特に、内覧時、スルーしがちですが、壊れやすいので開け閉めの確認が必要です

襖、障子も、一応全部の開け閉めで、作動確認

等、確認して見ましょう。

 

意外と、ずっと住んでいる方は、動かなくなってても使わないでいると忘れていることも多いです。

ドアは、リビングガラスドアで、1か所20万円、居室のドアで15万円ぐらいかかりますので、

交換する必要があるかで、この分、加算されていきます。

 

サッシも一応、開け閉め、鍵のかかりを確認して見る

ただし、サッシは不具合があっても交換できない

部材交換も古いと対応できない

ガラスのみの交換も、防火戸だったり、共用部扱いになるので、確認が必要

開け閉めしずらい窓があっても、使わない、わかってて買うこともある

木枠、出窓カウンターなどの劣化も、直すだけで10万円単位で費用が掛かる

シングルガラス、アルミサッシは断熱性能が低い

サッシ、枠の劣化、断熱性能を上げる一石二鳥で内窓設置で対応することも可能です。

内窓設置は、現在補助金もあり、古いお宅だと検討の余地はあります。

ただ、これは住みながらの工事でも、生活にさほど、影響はないので、住んでみてから改めて考えるでもいいです。

必ずしも入居前に完全にリフォームしなくてもいい工事もある

 

 

下足入れなどの造作家具

造作家具としてよくあるのが、

下足入れと食器棚、キッチンカウンター周り、電話位置の飾り棚などです。

開けてみて、使用感の確認

下足入れは、汚れやすいし、匂いなども残っていることがありますので、購入後、使えるか確認が必要です。

こちらも交換する場合は、20万円程度かかってしまいます。

取り除いて、一般家具で対応する場合も、解体処分と下地の補修などで10万円程度、かかります。

 

 

以上が、内覧時の印象で感じることの出来るチエックポイントです。

そして、手も動かして、開け閉めした方がいいです。

これらは、建築の知識が無くても普通の方でも、全然、チェックは可能です。

既存住宅状況調査ってリアルではどう考えたらいいの?

「既存住宅状況調査」とは、平成30年の改正宅地建物取引業法で定められた、

不動産売買時の建物状況調査のことです。

これで、不動産売買契約時の重要事項説明の対象となりました。

 

建築の専門家が見てくれるというメリット

今まで不動産売買には建築の専門家が助言する制度はなく、

購入した住宅を建築の専門家が調査してくれるようになった

 

ただ法律的には調査は義務ではない

・調査は義務ではなく制度の説明、調査の有無の明記のみに留まっています。

 

→ 今のところ、やってもやらなくてもいいって制度になっています。

 

調査費用がかかってしまう

正式な調査員(建築士免許を持って、国が定める講習を受講した既存住宅状況調査技術者)が調査し、

調査報告書が作成されます。

ので、それなりの費用(10万円単位)が掛かります。

一方、この報告書が安全を保障するものでも、何らかの責任を取るものでもない。

あくまで売買時の判断基準、情報の一つでしかない。

 

調査費用の負担は売主?買主?

誰が、その調査費用を負担するか?

売主:売れるか売れないものに費用をかけたくない。

   自宅の粗探しにならないか?

買主:買うか買わないかわからない物件に、検討物件があると都度、調査をしなきゃいけないのか?

   購入決定後に調査を入れても遅い

というジレンマが起こり、二の足を踏む方が多いかと。

 

現在、不動産仲介の専属専任契約の特典として調査するビジネスモデルはある

この既存住宅状況調査を、専属専任契約を条件に不動産会社負担で行う業者もおりますが、

専属専任契約のメリットデメリットから考える必要もあります。

ただ、

リアルでは、これが中古住宅現状調査を活用する流れの一つにはなっているかと思います。

 

調査のみで、改修するか?それにかかる費用は?別の話

不動産の価値、価格は、改修費用も加味して検討する必要があります。

耐震基準に達するのに1000万円かかると言われたら、そもそもの不動産価格を見直す必要も出てくると思います。

その改修費用は、別の話で、

報告書を読み解いて、何をすればいいかを判断し、

改めて、リフォームの見積もりをする必要があります。

 

リアルでは水回りや内装改修に費用を充てたい

実際、住むまでには、水回りも直したい、壁紙も張り替えたいなど、リフォーム費用も大事になってきますが、

そこは、この既存住宅状況調査では出て来ません。

そもそも、壊れていなければ、奇麗であれば、改修したいかどうかは個人の感覚によるものが大きいです。

既存住宅状況調査で判断する耐震、老朽化の改修と水回りの交換は別に考えるのではなく、

リフォームの改修工事の一環で考えるのが当然の流れだと思います。

 

結局、リアルでは改修費用も含めてトータルで判断する必要はある

どこまで耐震補強などに費用をかけるか?それに見合った不動産価格か?

決められた費用の中で、水回りも直したい、内装も直したい、、、、

結局、既存住宅の状態を判断するのも必要だが、

その物件を購入するかどうか、そして、

住むためにはどのくらい費用が掛かるのかをトータルで評価する必要がある。

 

是非、中古物件の内覧の機会がありましたら、お声がけください!!

既存住宅現状調査ではない、報告書は作成しないことにはなりますが、それで無料で対応できます。

中古物件は、築浅物件から、古い物件まで千差万別あり、

それにあった評価、判断をご助言、見積、リフォーム工事をいたします。

築浅物件は、老朽化、耐震的な問題はないが、でも、水回りぐらいは改修したい、

新耐震基準に満たないお宅でも、古民家風に住みたい、

本当に危険なところから、優先的に補強して耐震費用対効果をあげたい。

など、お客様のニーズに合わせて、

既存住宅現状調査を踏まえて、ご提案いたします。

中古住宅内覧ポイント~中古マンション編①

20年近く、建築の立場から、中古マンションの購入のお手伝いをしてきた経験で、

内覧時、どこを見ればいいのか?

何に気をつければいいのかをまとめてみました。

マンションと戸建てでは若干違いますので、

第一弾は、中古マンション編①、外観、共用部です。

 

中古マンション編① 外観、共用部

 

外観、共用部は見た第一印象が大事です。。。当たり前?

何より、住宅内部は自分の意志で改修できますが、外観や共用部は、あなた個人ではどうしようもありません。

管理組合が管理し、直すのにも管理組合の評決が必要なので、

見た印象、そのままの評価になります。

場合によっては、共用部が汚い、整理がされてないと、そのまま中古マンション自体の価値にも影響します。

廊下に個人のものや自転車などが放置されていたり、郵便受け、掲示板などが、

広告などで散らかっていたら、治安的にも不安を感じるかもしれません。

毎日、通勤通学、外出で、廊下からエレベーター、エントランスを通るので、

毎日、嫌な感じで使いたくないですよね。なんなら、気持ちのいい空間がいいですよね。

 

防犯

マンションの防犯レベルも、個人ではどうしようもありませんね。なので、確認しておく必要があります。

防犯カメラや防犯ライト、夜間の照明の照度も大事ですので、内覧は昼と夜、少なくとも夜にも外観だけでも、

確認しに行くのがいいでしょう。

日中と違って、意外と、薄暗かったり、住人や通行人の死角になるような暗がりがあるかもしれません。

 

オートロック玄関

90年代以降のマンションであれば、ほとんどエントランスがあり、

そこにはオートロック式の自動ドアがあるパターンになりますが、

集合団地タイプのマンション群や、70年代ぐらいの築50年近いマンションですと、階段を中心に、上がっていくタイプでは、

オートロック自動ドアが無いパターンもあります。

その場合、管理人さんもエントランスが無いのでその場にいないという事にもなりますが、

それで防犯上、劣るとかはあまり考えなくてもいいかもしれません。

片側廊下で無い分、プライバシーも保てますし、風通しのいい部屋にはなります。

 

駐車場・駐輪場

古いマンションだと、戸数分の駐車場が無かったり、

敷地が狭いと、昇降式の駐車場だったりもあります。

侵入経路も含めて、台数、空きの確認をしましょう。

ただ、複数台の車所有の場合もありますので、敷地内だけでなく、近隣に月極駐車場はあるかを確認するのもいいです。

駐輪場は、これも防犯的な観点でも見ておく必要があります。

 

接道

案外、大きな通りに面しているマンションですと、いきなり大通りだと、逆方向に行けなかったり、

出入りが大変だったりします。

大きな通りから1,2本、道路を入るぐらいが、交通量も少なく安全ですし、静かですし、

交差点で左右どちらの方向にも行けるというメリットはあります。

 

外壁面の痛み

マンションはなぜ、タイル張りが多いのか?

それは、タイル張りは塗装よりメンテナンス費用が掛からないからです。

マンションなどの高層ですと、足場代も馬鹿にならないので、メンテナンス回数を減らすためにもタイル張りが多いです。

タイル張りでない外壁の場合は、それだけ塗装のメンテナンス回数が増えて、維持費の費用が掛かるとも言えます。

また、色によっては、白い塗装のマンションは、汚れ=古さ、を感じることがあるかもしれません。

 

30年以上のマンションでは、もうそろそろ、タイルのメンテナンスで、部分的な剥がれなどの補修に入ることもあります。

それがなされているかどうかも、見てもいいかと思います。

また、宮城県ですと、震災の影響でヒビや歪の被害があったりましたので、

マンションの耐震性の確認も含めて、どこをどのぐらいの費用で直したかなど、管理組合に確認するのもいいでしょう。

 

廊下など共用部の仕上げ

外装はタイル張りが多いと言いましたが、逆に、足場のいらない廊下やバルコニー内は、雨などの影響も少ないので、

建設コストを抑えるため、塗装だったりもします。この辺は、清掃がされているか程度を見ればよいかと思います。

床は塗装よりは、外部歩行用の長尺クッションフロアなどが張られていると、奇麗に保たれるかと思います。

なお、共用部の清掃に関しても、管理費からその費用が出ますので、住人の負担です。

毎日、掃除すると奇麗ですが、その分、費用は掛かってますので、頻度とのバランスが重要かと思います。

 

エレベーターの古さ

エレベーターは、一応、機械設備になりますので、老朽化や古い型となると、マンションの寿命と比べると、

数回、架け替えなどが発生します。

こちらも、基本、修繕積立費で賄われますが、新しい方がいいに越したことはないかと思います。

以前、死亡事故なども起こっておりますので、メンテナンス体制も、一応、見ておきましょう。

 

各戸の玄関ドア

実は、各戸の玄関ドアは、共用部です。防火設備にもなっていますので、勝手に交換などは出来ません。

塗装も、外観として色を合わせていますので、外面は出来ませんので、剥がれてたりしても個人で直すことは出来ません。

内側だけ塗装することはあるかもしれません。

 

管理会社、管理人

マンション管理は自治ですが、管理業務は、ほとんどのマンションで外部の管理会社に委託しています。

管理業務としては、管理人、清掃、管理人室の維持、エレベーターなどが主なものです。

管理組合は、住人から選定された理事によって運営されますが、その理事会で、管理委託会社を決めます。

管理会社をどこにするか、都度、検討している管理組合は、コスト意識がある管理組合だと思います。

マンションのデベロッパーと同じ同族の会社が管理していたとすると、

もしかしたら、管理会社の検討をしていない可能性もあります。

管理費は、そのまま住民の頭割りになりますので、コスト意識がある管理組合かなどもそこでわかります。

それで言うと、

管理人は、常駐、なんなら24時間体制の方が安心かもしれませんが、その分、管理費はかかります。

管理人が隔日だったり、工夫されてるマンションもあります。

私的理想は、住人がほとんどいない、日中にいて、5時に退所してしまうよりは、

朝夕だけいてくれたり、夜も9時ぐらいまでいてくれれば、コミュニケーションも、防犯上も安心なのかなっとは思いますが、

そういう管理体制の管理会社は、見たことは無いです。